易盛通 “沪七条”新政今天落地，楼市“小阳春”预期升温

【】首先来关注楼市。上海市昨天（2月25日）发布新一轮房地产调控政策——“沪七条”，通过降低购房门槛、增加购房套数、提高公积金贷款额度、完善房产税政策等七条具体措施，进一步满足居民刚性和改善性住房需求，释放出强烈稳市场、促循环、保预期的政策信号。新政自今天（26日）起正式施行。正值春节假期刚结束，传统楼市“金三银四”小阳春前夕，作为一线城市的上海，打响马年楼市新政“第一枪”，释放哪些信号？又带来哪些变化？来听报道。

具体来看，本次上海发布的楼市“沪七条”较之前的调整集中在三大方面，七条措施精准解决潜在购房者的现实问题。

在限购政策方面，之前非上海户籍的购房者想在上海买房，缴了多少年社保和个税是首先要算清楚的问题。而“沪七条”的第一条就是：非上海市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房时，其购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，由原来的需连续缴纳满5年大幅缩短至1年，符合条件者可购买首套住房；若社保缴纳满3年，则可在外环内增购第二套住房。同时，持有上海市居住证满5年及以上者，无需社保记录，即可在全市范围内购买一套住房。这一调整直击长期在沪就业、稳定居住但户籍受限群体的核心痛点。

上海某房产中介经纪人张廷锋所负责的板块，外地户籍的购房者占比30%左右，属于上海外环性价比很高的一个改善性板块，政策刚一推送，不少此前一直关注上海楼市的购房者立刻把电话打了过来。

【新政出来后，有很多以前看过房子的客户来咨询政策细节，特别有一个客户社保已经满了两年，按照之前的政策还需要等一年他才能买，出了新政以后他随时可以买房。目前店里的经纪人都在忙着回复客户的咨询，不少客户已经开始约这周末的看房了。】

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，

【上海非户籍人群购房意愿高，对购房成本和门槛也比较敏感，尤其是长期居住、稳定就业生活的人群；激活非户籍人群购房，有助于消化二手房库存、稳定二手房价格，并促进卖旧买新、卖小买大的循环，这是畅通市场循环、解决当下市场症结的关键。】

在住房公积金贷款方面，新政将首套住房公积金贷款最高额度由160万元提升至240万元，叠加多子女家庭及购买绿色建筑的上浮政策，最高可至324万元。这一调整大幅缓解了改善型家庭的首付与月供压力。一位正在规划换房的市民表示：

【我们本来就打算用公积金贷款，如果以后买房子的话，然后就是如果他贷款额度更多的话，对我们来说可能压力会更低一点。】

此外，公积金贷款套数认定标准也进一步优化，多子女家庭的购房支持范围扩大，政策精准覆盖了“有孩家庭”“改善需求”两大关键群体。

新政还支持居民置换改善需求，首次明确对上海户籍居民家庭中子女成年后独立购房且为子女家庭唯一住房的情形，自2026年1月1日起暂免征收个人住房房产税。这一措施填补了此前政策在代际转移中的空白，有效鼓励“卖旧买新”“卖小换大”的改善型循环。中指研究院政策研究总监陈文静指出，

【2025年9月，上海针对非沪籍家庭优化了房产税政策，非本市户籍居民家庭购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米免税面积扣除，本次政策进一步完善沪籍居民家庭子女购房的房产税政策。2月初，上海在静安区、浦东新区和徐汇区试点收购二手住房用于保障性租赁住房，对稳定市场预期产生了积极影响，叠加本次政策利好，上海房地产市场有望迎来较暖的‘小阳春’行情，从而发挥大城市的带动效用，推动整体市场预期改善。】

值得注意的是，2025年12月底，北京推出新一轮房地产支持政策，新政后，部分二手房业主心态出现积极变化，二手房挂牌量回落，房地产市场活跃度增强。时隔两月，上海在“金三银四”前夕率先出手，不仅在政策力度上更系统、更深入，更在时间节点上抢占市场心理预期的制高点。上海中原地产市场分析师卢文曦分析：

【往年到了3月4月份，都是一个传统的销售季，市场的成交活跃度它会快速的释放。】

多位从业者也表示，春节期间上海房地产市场仍存在观望情绪，如今新春伊始就打响马年楼市新政“第一枪”，在降成本、降门槛、提预期等方面的信号意义非常明显，政策针对性也较强，对于3月份的楼市“小阳春”，将具有较大的带动作用。

【今年因为有这个政策的加持，再加上去年年底的一个走势，今年的金三银四成色应该会比较足的。】

以上由第一财经AI数字人播报

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